Alquileres: así serán los desalojos exprés y en tan solo 10 días de familias con atrasos de apenas dos meses

Diputados aprobó con cambios la Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada y ahora vuelve al Senado.

No es un detalle menor si se tiene en cuenta la situación económica que atraviesan los inquilinos, en un país con emergencia habitacional donde la mayoría no puede acceder a la casa propia. Según el último censo, casi 8 millones de personas alquilan en todo el país, con estimaciones de hasta casi 3 millones de hogares inquilinos.

«Vos alquilás, nunca te dieron un comprobante de pago ni el contrato, algo que sucede en el 70% de los alquileres en Argentina. El dueño de la vivienda, sólo con ir a la Justicia y decir ‘esta persona nunca me pagó, no tiene contrato, es un intruso’, sólo con esa declaración, el juez, sin importar si es feriado, fin de semana; sin importar que la familia que alquila pueda defenderse, en 72 horas tiene que mandar el desalojo», advirtió Muñoz.

Alquilres: ¿cómo serán los desalojos exprés?

En la madrugada de este jueves el gobierno libertario dio en Diputados la puntada final para habilitar los desalojos exprés de familias con deudas en el pago del alquiler. Así será el procedimiento para dejar a las familias en la calle:

Adopción del proceso sumarísimo

Se establece que la acción de desalojo, tanto para inmuebles urbanos como rurales, se sustanciará por el procedimiento sumarísimo, que es el procedimiento más rápido del sistema judicial argentino. Para eso, se modificó el artículo 679 del Código Procesal Civil y Comercial.

Intimación de pago

En los contratos de alquiler de vivienda, cuando el inquilino se atrasa hasta dos meses en el pago, el propietario deberá intimarlo previamente y otorgarle un plazo no inferior a 10 días corridos, contados desde la recepción de la notificación, para regularizar su situación. La versión original establecía el período de intimación a apenas tres días.

Una vez vencido ese período sin que se haya cancelado la deuda, el inquilino tendrá la obligación de restituir el inmueble. Si no lo hace, el propietario quedará habilitado para iniciar la acción judicial de desalojo.

Una vez iniciado el proceso, tampoco existe la posibilidad de «purgar la mora», es decir que pagar la deuda ya no alcanza para frenar el desalojo.

Entrega anticipada del inmueble

Cuando la demanda esté dirigida contra intrusos o tenedores precarios, el juez podrá ordenar la entrega inmediata del inmueble antes de que se dicte la sentencia definitiva.

Para adoptar esa medida, deberá considerar verosímil el derecho invocado por el propietario y exigir una caución juratoria. Esta caución consiste en el compromiso legal del demandante de responder por los daños que pudiera provocar la medida si luego se determina que no tenía derecho a obtenerla. Es decir la palabra del propietario pesará más para la Justicia que la del inquilino moroso, intruso o tenedor precario.

El pedido podrá presentarse una vez notificada oficialmente la demanda y deberá ser resuelto por el juez dentro de los cinco días. El proceso judicial continuará aun cuando la propiedad haya sido restituida anticipadamente.

Desocupación inmediata por falta de pago o vencimiento

Cuando la causal sea la falta de pago o el vencimiento del contrato, el actor podrá obtener la desocupación inmediata bajo caución juratoria, siguiendo el procedimiento y plazo previstos por las partes.

Al igual que en los casos de intrusión, el demandante (propietario) puede solicitar y obtener la entrega del inmueble de forma anticipada -antes de que se dicte la sentencia final- por falta de pago o vencimiento del contrato. Para esto, debe presentar una caución juratoria (un compromiso legal de hacerse responsable por posibles daños, es decir cómo lo recibe) y el trámite seguirá los plazos rápidos del juicio sumarísimo.

Como medida de equilibrio, si se demuestra que el propietario pidió la desocupación inmediata ocultando que el inquilino sí había pagado o escondiendo el contrato real, el juez le impondrá una multa de hasta 10 veces el valor del último alquiler a favor del inquilino. Sin embargo, para este momento en el que la Justicia llega a su fallo definitivo, el inquilino ya estará en la calle desde hace tiempo.

La única salvedad corre para hogares con menores, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo: ahí el juez debe dar intervención a organismos de protección y otorgar hasta 10 días para conseguir un lugar transitorio antes del lanzamiento.

Menos pruebas para presentar en los juicios

En paralelo, en los juicios fundados específicamente por falta de pago o vencimiento de plazo, solo se admitirá la prueba documental y pericial, con el objetivo de evitar demoras asociadas a otros medios de prueba.

El objetivo es evitar las demoras que suelen provocar otros medios probatorios, como la declaración de numerosos testigos. En términos prácticos, el contrato, los comprobantes de pago, las intimaciones enviadas y los informes periciales pasarán a ocupar un lugar central dentro del expediente.

Se habilita el domicilio electrónico como canal válido

La iniciativa también avanza en la modernización de las notificaciones, al habilitar el domicilio electrónico (si fue constituido en el contrato) como canal válido tanto para comunicar la demanda como para intimar el pago en contratos de alquiler de vivienda.

Se incorpora el reconocimiento judicial e identificación de ocupantes

Otro cambio relevante es la incorporación de un reconocimiento judicial temprano. Ante situaciones de deterioro, uso abusivo, falta de pago o intrusión, el juez deberá ordenar una inspección dentro de las 72 horas desde la primera denuncia. El objetivo es identificar a los ocupantes con nombre, apellido y DNI, con intervención del Defensor Oficial.

Uso de la fuerza pública

El mandamiento de desalojo incluye de manera explícita la autorización para el uso de la fuerza pública, el allanamiento y la apertura de cerraduras, incluso si el inmueble parece estar desocupado. También se habilita al oficial de Justicia a designar depositarios (una persona física o jurídica) para los bienes muebles que se encuentren en la propiedad.